Mała wspólnota mieszkaniowa
Mała wspólnota mieszkaniowa, Wydawnictwo Naukowe UMK, Toruń 2020
Autor: Aleksandra Sikorska-Lewandowska
Monografia „Mała wspólnota mieszkaniowa” jest pierwszym na rynku kompleksowym opracowaniem prawnych aspektów związanych z funkcjonowaniem szczególnej kategorii wspólnot, jaką wyróżniono w polskim prawie. Małe wspólnoty liczą obecnie, po nowelizacji z 1 stycznia 2020 roku, do trzech lokali, bez względu na ilość właścicieli. W monografii za punkt wyjścia przyjęto określenie statusu prawnego małej wspólnoty mieszkaniowej wraz z ustaleniem znajdującego do niej zastosowanie reżimu prawnego. W tym zakresie szerokiej analizie poddano ustawę o własności lokali oraz regulację Kodeksu cywilnego w odniesieniu do przepisów o współwłasności.
Centralnym punktem monografii jest charakterystyka sposobów zarządu, które mogą wystąpić w małej wspólnocie mieszkaniowej, a więc modelu zarządu ustawowego, zarządu umownego oraz zarządu sądowego. W odniesieniu do zarządu ustawowego omówiono pojęcie zarządu „właścicielskiego”, zasady zarządu rzeczą wspólną w kodeksie cywilnym, pojęcie czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, czynności zachowawczych, następnie rolę sądu w zarządzaniu rzeczą wspólną. Analizie poddano także ustawowy zarząd małą wspólnotą w orzecznictwie sądów, następnie zagadnienie sposobu reprezentacji małej wspólnoty mieszkaniowej. Uwzględniono również uwagi prawnoporównawcze z uwzględnieniem zasad zarządu nieruchomością w dużej wspólnocie mieszkaniowej oraz analizie poddano zagadnienie powołania zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej oraz podejmowania uchwał i zaskarżania uchwał w małej wspólnocie mieszkaniowej.
W odniesieniu do umownego reżimu zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej przedmiotem rozważań stała się forma i treść umowy właścicieli lokali oraz uchwała zaprotokołowana notarialnie jako podstawa określenia sposobu zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej. Analizie poddano warianty zarządu umownego w małej wspólnocie mieszkaniowej oraz charakter prawny umowy o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Omówiono także kwestię wpis zarządu umownego do księgi wieczystej, czasu trwania umowy oraz zmiany sposobu zarządu oraz zakresu swobody co do kształtowania treści umowy Rozważania poświęcono również statusowi prawnemu zarządcy umownego oraz konsekwencjom wyboru modelu właściwego dla dużej wspólnoty mieszkaniowej. Nie pominięto zasad reprezentacji małej wspólnoty mieszkaniowej w przypadku ustanowienia zarządu umownego oraz kwestii związanych z zakończeniem zarządu umownego.
Kolejny rozdział został poświęcony zarządcy przymusowemu w małej wspólnocie mieszkaniowej. Analizie poddano przesłanki ustanowienia zarządcy przez sąd oraz tryb ustanowienia zarządcy. Następnie omówiono podmiotowość prawną zarządcy sądowego, jego uprawnienia i obowiązki. Kolejna grupa zagadnień obejmuje uprawnienia właścicieli lokali wobec zarządcy sądowego oraz uprawnienia sądu wobec zarządcy sądowego. Przedmiotem rozważań jest również odpowiedzialność cywilnoprawna zarządcy sądowego, kwestia wynagrodzenia zarządcy sądowego, zmiany osoby zarządcy sądowego a także samo uchylenie zarządu sądowego w małej wspólnocie mieszkaniowej.
Treść monografii została wzbogacona o analizę praw oraz obowiązków właścicieli lokali w małej wspólnocie mieszkaniowej. Przyjęta tematyka wymagała uwzględnienia zarówno odpowiednich regulacji kodeksu cywilnego, jak i ustawy o własności lokali.